СИТУАЦИЯ:
До 2014года собственником муниципального жилья была Администрация района, которая ранее также делегировала часть аналогичных полномочий управляющей компании. На протяжении многих лет управляющая компании заключала с нанимателями типовые договоры социального найма, утвержденные Постановлением Правительства от 21.05.2005г. № 315.
За 2013 год проводилось много проверок ГЖИ, которые выявляли нарушения по невыполнению внутриквартирного ремонта муниципального жилья и на должностное лицо и управляющую компанию давали штрафы за неисполнение требований.
Управляющая компания района считает, что собственником муниципального жилья является Администрация(ранее района, сейчас поселка)и внутриквартирный ремонт должна проводить Администрация и денежные средства на ремонт должны выделяться также оттуда. Управляющая компания считает, что штрафы ей даются незаконно, но после обжалования Постановления ГЖИ остаются в силе, т.к. управляющая компания заключает договоры найма и таким образом должна и ремонтировать муниципальное жилье. С этим мы не согласны и просим Вас помочь нам, как управляющей компании лучше отказаться от делегирования данных полномочий или внести изменения в него, например, что за ремонт должна отвечать Администрация. Все таки, управляющая компания должна ремонтировать общее имущество МКД, а не внутриквартирное муниципального жилья. Денежных средств на внутриквартирный ремонт не имеется. За услугу найм собранные средства перечисляются в Администрацию.
В одностороннем порядке управляющая компания не вправе отказаться от исполнения Постановления о делегировании части полномочий собственника по заключению договоров социального найма. Порядок отмены муниципальных правовых актов предусмотрен ст.48 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления».
В соответствии с п.3 ст.7 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.
П.1 ст.48. Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» регламентирует порядок отмены муниципальных правовых актов, в соответствии с которым муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, а также в судебном порядке.
На основании п.1 ст.60 Жилищного кодекса РФ, администрация муниципального образования, являясь собственником помещений муниципального жилищного фонда, может управомочить иное лицо, в том числе управляющую компанию, на заключение договоров социального найма жилых помещений с нанимателями. На наш взгляд, в этом случае управляющая компания не становится сама наймодателем по договору социального найма, а лишь представляет интересы администрации муниципального образования, действуя от ее имени. Соответственно, заключая от имени администрации договор социального найма, управляющая компания не приобретает прав и обязанностей наймодателя. Предусмотренная п.2 ст.65 Жилищного кодекса РФ обязанность наймодателя по договору социального найма осуществлять капитальный ремонт жилых помещений остается за собственником муниципальных жилых помещений.
